2026上半年一手樓逆市創新高，二手市場審慎：樓市「分層分化」格局深化

2026年上半年香港樓市交出一份亮眼成績單：全港累錄12,154宗一手私宅買賣登記，總值逼近1,500億港元，雙雙創下「半年度」歷史新高。這是否意味著樓市已全面復甦？目前仍言之過早。數據同時揭示，市場資金正以前所未有的集中度湧向發展商主導的新盤市場，而傳統的二手屋苑市場則在多重因素下保持相對平靜。這並非普漲行情，而是一場深刻的「分層分化」。

核心摘要

一手市場為何能逆天雨維持強勁？

答案在於精準的產品定位與靈活的銷售策略。上半年平均每個一手單位售價約1,230萬港元，較去年下半年上升5.2%，這顯示入市的並非一般剛需客群，而是具備更強購買力的換樓客、專業人士或投資者。他們更看重新盤在會所設施、物業管理及設計規格上的優勢，這些是傳統二手屋苑難以比擬的。

發展商亦深諳此道。以即將登場的華潤叡璟（THE STERLING）為例，項目位於長沙灣，卻耗資打造佔地17萬平方呎的大型會所，並引入香港芭蕾舞團合作舉辦工作坊，這明確指向追求生活品味的客群。這種「體驗式營銷」正是當前新盤市場的制勝關鍵。我會先檢視其首張價單的定價策略，這將直接反映發展商對當前市場承接力的最新判斷。

二手市場的審慎：天雨之外的原因

週末十大屋苑僅錄5宗成交，表面看是受惡劣天氣拖累。但更關鍵的是，在新盤市場如此活躍的背景下，二手市場的買家心態更趨審慎。他們不著急入市，而是細心比較新舊單位的樓齡、折舊率、按揭成數及升值潛力。部分屋苑如太古城仍能以接近2萬港元的呎價成交，但個別屋苑如麗港城的成交價則反映市場對不同質素資產的價格敏感度正在提高。

這種「選擇性入市」正是「分層分化」的具體體現。資金並非均勻流向所有物業，而是精準篩選。投資者需要分層配置，區分不同資產類別，聚焦資產健康度與現金流可持續性，這一點在當前市場環境下顯得尤為重要。過去那種「買樓必賺」的粗放思維已不合時宜。

投資者策略：在分化市場中尋找定位

面對如此清晰的分化格局，投資者應如何部署？我認為需從以下角度思考：首先，理解資金流向。大量資金追逐有限的優質新盤，推高了相關資產的估值與關注度，這是一個結構性趨勢，短期內難以逆轉。其次，評估二手市場的價值窪地。部分具交通、配套優勢的二手屋苑，若價格因市場暫時忽略而回調，可能提供長線持有的機會。

但切記，在融資成本（按揭利率）仍處相對高位的環境下，持有現金流不穩定的物業風險極高。因此，無論是新盤還是二手，都應將物業的「現金流生成能力」（例如租金回報）放在估值考量的首位。未來需密切觀察美國通脹數據及減息預期變化，這將直接影響本地按揭成本與各類資產的吸引力。想持續追蹤這些宏觀指標如何影響您的資產配置，可考慮訂閱 Wealth Insight 財經洞策的深度分析。

下一個觀察點：新盤定價與利率預期

接下來數週，市場焦點將落在華潤叡璟等新盤的首批單位定價上。發展商的定價將是對當前市場購買力最直接的壓力測試。若定價依然積極且銷售反應良好，將進一步鞏固一手市場的主導地位。同時，8月公布的美國通脹數據及聯儲局官員的最新言論，將是預測下半年融資成本走向的關鍵。這兩者共同作用，將決定「分層分化」格局在下半年是深化還是緩和。