上然現樓示範單位開放與名人折讓沽貨：香港樓市「分層分化」持續演繹

香港樓市今日呈現鮮明對比：萬科香港旗下大埔上然開放現樓示範單位，以無走廊玄關與靈活廚房設計突顯實用性；，二手市場錄得《中年好聲音》評審周國豐折讓沽出愉景灣兩房單位。這兩則新聞共同指向一個核心趨勢：香港樓市正處於「分層分化」的結構性調整階段，資金與需求高度集中於具特定優勢的資產，而非普漲格局。

核心摘要

這是否代表樓市已經全面反轉？目前仍言之過早。兩則新聞恰恰市場內部結構的複雜性。

上然現樓示範單位：設計細節成為新盤競爭焦點

無走廊玄關與靈活空間：從坪效到生活體驗的訴求轉變

萬科香港開放的大埔上然兩伙現樓示範單位，細節透露出發展商的產品策略。其中，四房連套房加工作間單位（第2座17樓A1室，實用面積873平方呎）的玄關採用不設走廊設計，配置多功能雙門木紋鞋櫃、半身鏡及裝飾燈。此舉直接增加了客飯廳的可用空間，長形開則長約6.2米、闊約3米，兩側牆身均設有電視插座。主人睡房設有L型特大玻璃窗，提升採光度與景觀面。

兩房單位則以開放式廚房設計為賣點，其中U形Island Table可根據需要靈活變為餐桌或工作檯面。這種設計回應了當代家庭對空間多功能性的需求。我會先檢視這些設計轉化為實際銷售時的市場反應，因為這直接反映了買家對「實用性」的定義是否已從單純的呎價擴展至設計與生活體驗。

發展商在現樓階段才開放示範單位，本身亦是一種策略。它允許買家直接體驗真實樓宇質素、採光及單位間隔，減少了期樓階段的不確定性。在當前市場環境下，這種「所見即所得」的銷售方式，可能更能吸引務實的用家與長線投資者。

名人折讓沽貨：二手市場的價格現實與流動性取捨

周國豐愉景灣成交案例：帳面獲利但低於近期同類造價

二手市場方面，前香港電台助理廣播處長、《中年好聲音》評審周國豐於7月初以570萬元沽出愉景灣悠澄閣高層A室單位。該單位實用面積600平方呎，屬兩房間隔，成交呎價為9,500元。他於2014年以494.7萬元購入，持貨12年，帳面獲利約75.3萬元。

然而，若對比市場數據，此次成交價較恒生網上銀行估價（588萬元）低約3%。更重要的是，參考同類單位（同屬悠澄閣高層A室，實用面積相同）於7月初的另一宗成交，造價為598萬元。換言之，周國豐此次沽出單位的價格，較近月同類單位低了28萬元。

這是否意味著愉景灣樓價正顯著下滑？此處不宜只看單一成交。但它確實反映了部分業主在賣樓時，需要在「帳面獲利」與「快速套現」之間作出取捨。二手市場的流動性往往依賴於價格彈性，尤其是在非傳統核心區或具特定景觀但配套有別的屋苑。

分層分化格局：從普漲到精選的市場邏輯

將上述兩則新聞並置，香港樓市「分層分化」的格局愈發清晰。，資金持續流向具備清晰產品力、設計亮點或核心區位的新盤，萬科香港上然以實用設計吸引市場關注便是例證。這延續了2026上半年一手樓市場逆市創高的態勢。

另，二手市場則呈現更為審慎的態度。個別業主為求成交而調整價格，反映出市場觀望情緒與價格分歧。這與長實親海駅車位即日售罄與7月物業註冊量回調所揭示的市場特徵一致：特定具剛性需求或發展潛力的資產仍能吸引買家，但整體市場情緒依賴於宏觀環境與政策預期。

我們此前曾指出，香港按揭市場回暖與銀行態度轉積極，反映信用端正在鬆動，可能預示內地居民負債與消費意願回升。今日上然的現樓銷售表現，以及二手市場的個別成交案例，正是觀察這些信用變化如何滲透至樓市不同層面的最新窗口。市場資金正從「普漲」思維轉向「精選」邏輯，投資者需更關注資產本身的質素、現金流生成能力與流動性條件。

下一步值得觀察的，是上然現樓單位在未來數週的銷售速度，以及類似愉景灣這類非核心區屋苑的二手成交量與造價是否會進一步分化。市場焦點將持續集中於：何種產品、何種價格的資產，能夠在「分層分化」的格局中持續吸引買家？