豪宅淪銀主盤劈價七成 核心甲廈短線獲利成交回暖

香港樓市在今日（8月5日）出現了極具象徵意義的兩宗成交，一宗是位於大坑的逾萬呎全幢別墅淪為銀主盤並以1.9億元賤價易手；另一宗則是金鐘核心區甲級寫字樓在短短八個月內錄得兩成賬面利潤。這兩宗交易看似南轅北轍，實則共同印證了市場資金正以前所未有的速度與決心，進行「資產分層」與「棄劣存優」的結構性調整。

核心摘要

我們先拆解今日最震撼的交易。位於大坑的宏豐臺10號別墅，項目早在2022年便公佈樓書，到2023年6月曾委託代理以公司股權轉讓形式（俗稱「賣殼」）放售，當時市值估計高達5.5億元。然而時移世易，這座擁有全玻璃幕牆、總實用面積逾一萬呎的罕有別墅，最終在市場上被標示為「銀主盤」，並以1.9億元的「現狀交吉」形式成交。從5.5億到1.9億，劈價幅度接近七成，背後反映的不僅是個別業主（承建商家族）的財務困境，更是市場對「非核心區超高呎價豪宅」的重新定價。此類別墅流動性極低，在利率高企的環境下，其融資成本與持有壓力巨大，一旦業主槓桿過高，便極易觸發銀行收樓程序。這宗交易為投資者敲響警鐘：在「贏家通吃」的市場中，缺乏流動性或過度依賴槓桿的「天價」資產，其價值泡沫正被迅速擠壓。

核心區寫字樓的回暖信號

從「蝕讓」到「獲利」的轉折

視線轉到港島心臟地帶，市場則呈現截然不同的景象。金鐘遠東金融中心一個建築面積約5,400平方呎的單位，近期以約1.08億元成交，呎價約2萬元。值得玩味的是，原業主為內地背景公司，僅持貨約8個月，帳面便賺取超過1,700萬元，獲利兩成。這宗交易之所以特別，在於買家是本地家族公司。過往市場常見的是內地資金高價「掃貨」核心區物業，而這次反向的、由本地財富承接內地機構貨源的情況，暗示了市場力量的微妙轉變。這是否代表趨勢已經反轉？目前仍言之過早，但至少表明，在租金回升的支撐下，核心區甲廈已重新進入部分投資者的視野，成為可被考慮的「資產配置選項」。

租金回升是根本支撐

上述短線獲利並非無根之木。根據國際測量師行在今年7月發佈的報告，港島區甲級寫字樓租金於2026年首5個月已累計上升4.8%，其中傳統金融區中環的租金更大幅反彈10.6%。租金的回升，直接提升了物業的現金流回報率，從而吸引更多追求穩定收益的資金入市。這與我們之前觀察到的市場「分層分化」格局完全吻合——資金正從缺乏基本面支撐的資產中撤出，轉而湧入有實體經濟活動（如企業搬遷、擴張）與租金增長潛力的核心資產。

結構性資本遷徙下的投資啟示

今日的兩宗交易，恰好是我們此前提出「資本從普漲轉向精選」論點的最新注腳。市場不再是鐵板一塊，「樓市好，所有物業都升」的時代已然遠去。投資者面臨的挑戰，是必須更精準地辨識「核心資產」與「非核心資產」。核心資產的定義，正從單純的「地段」擴展至「流動性」、「現金流生成能力」以及「融資可得性」。

具體而言，我們會先檢視成交量變化，因為流動性是資產的生命線。大坑別墅的案例顯示，極端高端市場若缺乏流動性，價格調整將是斷崖式的。相反，核心區甲廈因有穩定的租賃需求支撐，即使在加息周期中，其價值也更具韌性。對於希望配置香港物業資產的讀者而言，當前的焦點或許不應再是「大市整體走向如何」，而應是「我想持有的具體資產，其現金流模型與負債結構能否在當前利率環境下存活？」

展望未來，市場將繼續測試不同資產的底線。除了關注美聯儲的利率政策走向，下週公布的7月份住宅按揭統計數據，將是觀察市民供樓負擔與市場槓桿水平的另一個關鍵窗口。若按揭批核宗數與金額持續疲軟，將進一步印證市場資金正從普遍性住宅市場，向更少數、更優質的資產集中的趨勢。

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